Wer kann die Hausverwaltung wechseln?
Das hängt davon ab, wer die Verwaltung beauftragt hat:
| Verwaltungsart | Wer entscheidet | Wie |
|---|---|---|
| WEG-Verwaltung | die Eigentümergemeinschaft | Beschluss in der Eigentümerversammlung |
| Mietverwaltung eines Hauses | der Eigentümer | Kündigung des Verwaltervertrags |
| Sondereigentumsverwaltung | der Eigentümer der Wohnung | Kündigung des Verwaltervertrags |
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann den WEG-Verwalter also nicht allein kündigen. Seine eigene Sondereigentumsverwaltung kann er dagegen selbst kündigen, nach den Regeln seines Vertrags.
WEG-Verwalter wechseln: Schritt für Schritt
- Angebote einholen: Vergleichen Sie zwei bis drei Verwaltungen. Worauf es dabei ankommt, steht in unserem Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung in Halle (Saale)?
- Versammlung einberufen lassen: Abberufung und Neubestellung müssen auf die Tagesordnung. Die Einladung geht in Textform raus, in der Regel mindestens drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG). Weigert sich der Verwalter, können mehr als ein Viertel der Eigentümer die Versammlung in Textform verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich weiter pflichtwidrig, lädt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG).
- Beschließen: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ein wichtiger Grund ist nicht nötig (§ 26 Abs. 3 WEG). Davon darf die Gemeinschaft auch nicht abweichen (§ 26 Abs. 5 WEG). Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Im selben Beschluss oder direkt danach wird die neue Verwaltung bestellt, höchstens für fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Läuft die Bestellung des alten Verwalters ohnehin aus, ist keine Abberufung nötig: Die Gemeinschaft bestellt dann eine neue Verwaltung ab dem Ende der Amtszeit.
- Vertragsende prüfen: Der Vertrag mit dem alten Verwalter endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Ob er früher endet, steht im Vertrag.
- Übergabe organisieren: Die neue Verwaltung fordert die Unterlagen an und übernimmt Konten, Verträge und laufende Vorgänge.
Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung kündigen
- Ordentlich: Frist und Form stehen im Verwaltervertrag. Prüfen Sie vor allem die Laufzeit, die Kündigungsfrist und ob die Kündigung schriftlich erfolgen muss.
- Fristlos: Bei schweren Pflichtverletzungen ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Sie muss innerhalb von zwei Wochen erklärt werden, nachdem Sie vom Grund erfahren haben (§ 626 BGB). Lassen Sie das im Einzelfall rechtlich prüfen.
- Mieter informieren: Teilen Sie Ihren Mietern rechtzeitig mit, wer ab wann Ansprechpartner ist und wohin die Miete geht.
Was muss die alte Verwaltung übergeben?
Die alte Verwaltung muss alles herausgeben, was sie für die Verwaltung erhalten hat (§ 667 BGB), und Rechenschaft über ihre Tätigkeit ablegen (§ 666 BGB). Dazu gehören in der Regel:
- Beschluss-Sammlung und Versammlungsprotokolle (WEG)
- Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Buchhaltung mit Belegen
- Kontoauszüge und Zugang zu den Konten der Gemeinschaft oder des Eigentümers
- Verträge mit Versicherungen, Versorgern, Wartungsfirmen und Hausmeister
- Mietverträge, Kautionsnachweise und Mieterkorrespondenz (Mietverwaltung)
- technische Unterlagen, Prüfberichte und Schlüssel
- offene Vorgänge, zum Beispiel Schäden, Mahnverfahren oder Angebote
Wer macht die Jahresabrechnung beim Wechsel zum Jahresende?
Die neue Verwaltung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Die Pflicht zur Jahresabrechnung entsteht erst nach Ablauf des Kalenderjahres, also am 1. Januar. Erstellen muss sie die Verwaltung, die an diesem Tag im Amt ist, auch für noch offene Vorjahre (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24). Die alte Verwaltung bleibt verpflichtet, die Unterlagen herauszugeben und Rechenschaft abzulegen.
Für einen Wechsel zum Jahreswechsel heißt das: Klären Sie vorher, dass die neue Verwaltung die Abrechnung für das alte Jahr übernimmt und was das kostet.
So machen wir das bei der IFV ImmobilienFairwaltung GmbH
Wir übernehmen Eigentümergemeinschaften, Mehrfamilienhäuser und einzelne Wohnungen in Halle (Saale) und im Saalekreis. Gibt es noch keine Verwaltung, übernehmen wir innerhalb weniger Werktage. Beim Wechsel von einer anderen Verwaltung dauert die Vorbereitung zwei bis vier Wochen, je nachdem, wie schnell alle Unterlagen vorliegen. Meist steht der Termin ohnehin fest: Die Kündigungsfrist des alten Vertrags endet, oder die Bestellung durch die Gemeinschaft läuft aus. Dann übernehmen wir zu diesem Stichtag. Auf Wunsch unterstützen wir Eigentümer schon vor dem Wechsel, zum Beispiel beim Einberufungsverlangen und mit einem Beschlussvorschlag für die Versammlung.
Beim Wechsel fordern wir die Unterlagen bei der alten Verwaltung an und stimmen die Übergabe direkt mit ihr ab. Abrechnungen für Zeiträume vor unserem Beginn sind je nach Umfang im Preis enthalten oder werden als Pauschale vereinbart, das steht vorab im Angebot. Im kostenlosen Erstgespräch klären wir, wie der Wechsel in Ihrem Fall abläuft.
Häufige Fragen
Brauche ich einen wichtigen Grund, um den WEG-Verwalter abzuberufen?
Nein. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG), und die Gemeinschaft kann das auch nicht vertraglich ausschließen (§ 26 Abs. 5 WEG).
Wer lädt zur Versammlung ein, wenn der Verwalter nicht will?
Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer die Versammlung in Textform mit Zweck und Gründen, muss der Verwalter einladen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, lädt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG).
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel in der WEG?
Zwischen Einladung und Versammlung liegen in der Regel mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Der Vertrag des alten Verwalters endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG), früher, wenn der Vertrag das vorsieht.
Stand: Oktober 2026 · Jonathan Vetter, Geschäftsführer der IFV ImmobilienFairwaltung GmbH, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
