Wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt jeden Monat Hausgeld. Viele Eigentümer wissen aber nicht genau, wofür das Geld verwendet wird, wie der Betrag zustande kommt und was davon sie als Vermieter an ihre Mieter weitergeben dürfen. Dieser Ratgeber erklärt das Schritt für Schritt, mit einem Rechenbeispiel und den wichtigsten Regeln aus dem Wohnungseigentumsgesetz.
Was ist Hausgeld?
Hausgeld ist eine Vorauszahlung: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sammelt damit das Geld ein, das sie für das gemeinsame Eigentum braucht. Gezahlt wird meist monatlich auf das Konto der Gemeinschaft, das der Verwalter führt.
Typische Bestandteile:
- Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Heizung und Warmwasser, wenn das Haus eine zentrale Anlage hat
- Allgemeinstrom, Treppenhausreinigung, Hausmeister und Winterdienst
- Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft
- Verwaltervergütung und Kontoführung
- kleinere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
- die Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Nicht im Hausgeld stecken die Kosten, die jeder Eigentümer selbst trägt: die Grundsteuer für die eigene Wohnung, der eigene Haushaltsstrom und ein Kredit für die Wohnung. Größere Ausgaben, für die die Rücklage nicht reicht, beschließt die Gemeinschaft gesondert als Sonderumlage.
Wie wird das Hausgeld berechnet?
Grundlage ist der Wirtschaftsplan: Der Verwalter schätzt darin für ein Kalenderjahr die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft, die Eigentümer beschließen daraus die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Vorschüsse decken die laufenden Kosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
Verteilt werden die Kosten nach den Miteigentumsanteilen aus dem Grundbuch (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten einen anderen Schlüssel beschließen, zum Beispiel Müll nach Wohneinheiten oder Wasser nach Zähler (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Heizung und Warmwasser werden nach Verbrauch verteilt, wie es die Heizkostenverordnung vorschreibt.
Rechenbeispiel (vereinfacht): Ein Haus mit 12 Wohnungen plant 36.000 € laufende Kosten und 9.000 € für die Erhaltungsrücklage, zusammen 45.000 € im Jahr. Eine Wohnung mit 85/1.000 Miteigentumsanteilen trägt davon 3.825 €, das sind 318,75 € Hausgeld im Monat. In den 36.000 € stecken auch die Heiz- und Warmwasserkosten. Sie sind im Wirtschaftsplan nur geschätzt und werden später für jede Wohnung einzeln abgerechnet, mindestens zur Hälfte nach dem gemessenen Verbrauch und nicht nach Miteigentumsanteilen. Wer viel heizt, zahlt also nach, wer sparsam ist, bekommt etwas zurück.
Wann das Hausgeld fällig ist, beschließen die Eigentümer (§ 28 Abs. 3 WEG). Üblich ist eine Zahlung zum Monatsanfang, am einfachsten per Lastschrift.
Die Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung)
Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf. Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben den gezahlten Vorschüssen gegenüber (§ 28 Abs. 2 WEG). Eine feste Monatsfrist nennt das Gesetz nicht.
Beschlossen wird in der Eigentümerversammlung nur das Ergebnis: ob Nachschüsse eingefordert oder die Vorschüsse angepasst werden (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für jeden Eigentümer ergibt sich daraus:
- Nachzahlung, wenn die Kosten höher waren als die gezahlten Vorschüsse
- Guthaben, wenn sie niedriger waren
Dazu kommt der Vermögensbericht: Er zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft und geht jedem Eigentümer zu (§ 28 Abs. 4 WEG). Wer die Zahlen prüfen will, kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
Tipp für Vermieter: Die Hausgeldabrechnung ist nicht die Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Sie ist aber deren wichtigste Grundlage, deshalb lohnt es sich, sie früh im Jahr zu haben.
Hausgeld und Nebenkosten: Was Vermieter umlegen dürfen
Vermieter dürfen nur Betriebskosten auf den Mieter umlegen, und nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Was Betriebskosten sind, regelt die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV).
| Teil des Hausgelds | Auf den Mieter umlegbar? |
|---|---|
| Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung | ja |
| Heizung und Warmwasser | ja, nach Verbrauch |
| Allgemeinstrom, Reinigung, Hausmeister, Gartenpflege | ja |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | ja |
| Verwaltervergütung, Kontoführung | nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) |
| Reparaturen und Instandhaltung | nein (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) |
| Erhaltungsrücklage | nein |
Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung nach dem Schlüssel verteilt, der auch zwischen den Eigentümern gilt (§ 556a Abs. 3 BGB). Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Hausgeld nicht gezahlt: Was passiert dann?
Zahlt ein Eigentümer nicht, fehlt das Geld allen: Rechnungen der Gemeinschaft bleiben liegen. Der Verwalter mahnt deshalb früh und fordert den Rückstand für die Gemeinschaft ein, die selbst Gläubigerin ist (§ 9a Abs. 1 WEG).
- Verzug: Ist ein fester Zahltag beschlossen, gerät der Eigentümer ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab dann fallen Verzugszinsen an, für Verbraucher 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).
- Gerichtliches Verfahren: Bleibt die Zahlung aus, holt sich die Gemeinschaft einen Titel, zum Beispiel per Mahnbescheid oder Klage.
- Zwangsversteigerung: Hausgeldforderungen haben dort einen Vorrang vor den Banken, für das laufende Jahr und die zwei Jahre davor, höchstens bis 5 % des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
- Entziehung des Wohnungseigentums: Als letztes Mittel kann die Gemeinschaft verlangen, dass ein Eigentümer seine Wohnung verkauft, wenn er seine Pflichten so schwer verletzt, dass den anderen die Fortsetzung nicht mehr zuzumuten ist (§ 17 WEG).
Wer vorübergehend nicht zahlen kann, sollte früh mit dem Verwalter sprechen. Gemeinsam mit der Gemeinschaft lässt sich oft eine Lösung finden.
So unterstützt die IFV ImmobilienFairwaltung GmbH
Als zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG stellen wir für Eigentümergemeinschaften in Halle (Saale) und im Saalekreis Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht auf, behalten die Hausgeldzahlungen im Blick und mahnen Rückstände. Die Jahresabrechnung erstellen wir nach Ablauf des Kalenderjahres und planen sie jeweils bis zum 30. Juni ein. Über das Eigentümerportal sehen Sie Ihre Unterlagen rund um die Uhr ein.
Sie wollen wissen, ob Ihr Hausgeld plausibel ist, oder Ihre Gemeinschaft sucht einen neuen Verwalter? Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch. Mehr zu den Leistungen steht auf der Seite WEG-Verwaltung, zu den Preisen im Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung? und zum Ablauf eines Wechsels im Ratgeber Hausverwaltung wechseln.
Häufige Fragen
Wie hoch ist das Hausgeld für eine Eigentumswohnung?
Das hängt vom Haus ab: von den laufenden Kosten, der Höhe der Erhaltungsrücklage und Ihrem Miteigentumsanteil. Den genauen Betrag für Ihre Wohnung nennt der beschlossene Wirtschaftsplan.
Kann ich das Hausgeld komplett auf meinen Mieter umlegen?
Nein. Umlegen dürfen Sie nur die Betriebskosten, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Verwaltervergütung, Reparaturen und die Erhaltungsrücklage tragen Sie als Eigentümer selbst.
Wann bekomme ich die Hausgeldabrechnung?
Der Verwalter erstellt sie nach Ablauf des Kalenderjahres, beschlossen wird sie in der Eigentümerversammlung. Eine feste Frist nennt das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Als Vermieter brauchen Sie sie rechtzeitig, denn Ihre Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen.
Stand: Oktober 2026 · Jonathan Vetter, Geschäftsführer der IFV ImmobilienFairwaltung GmbH, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
