Aufgaben einer Hausverwaltung: Was macht der Verwalter?
Was macht eine Hausverwaltung? Alle Aufgaben in Miet-, WEG- und Sondereigentumsverwaltung, mit Rechtsgrundlagen und Kosten. Stand: September 2026.
Welche Arten von Hausverwaltung gibt es?
| Art | Wer beauftragt | Was wird verwaltet | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Mietverwaltung | Eigentümer eines Hauses | das ganze vermietete Haus | Verwaltervertrag |
| WEG-Verwaltung | Eigentümergemeinschaft per Beschluss | das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung) | Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Verwaltervertrag |
| Sondereigentumsverwaltung | Eigentümer einer Wohnung | die einzelne vermietete Wohnung und das Mietverhältnis | Verwaltervertrag |
Welche Aufgaben hat eine Mietverwaltung?
Die Mietverwaltung übernimmt für den Eigentümer die Rolle des Vermieters im Alltag:
- Mieter betreuen: Ansprechpartner für Anfragen, Mängel und Beschwerden, Hausordnung durchsetzen.
- Mieten kontrollieren: Zahlungseingänge prüfen, bei Rückständen mahnen, Mietanpassungen vorbereiten.
- Betriebskosten abrechnen: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Instand halten: Objektbegehungen, Reparaturen beauftragen, Angebote vergleichen, Wartungsverträge betreuen.
- Neu vermieten: Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Mietvertrag, Wohnungsübergabe und Kautionsabrechnung.
- Berichten: Einnahmen, Ausgaben und anstehende Maßnahmen für den Eigentümer aufbereiten.
Welche Aufgaben hat eine WEG-Verwaltung?
Bei der WEG-Verwaltung sind viele Aufgaben gesetzlich geregelt:
- Eigentümerversammlung: mindestens einmal im Jahr einberufen, mit einer Frist von mindestens drei Wochen (§ 24 WEG), leiten und protokollieren.
- Beschlüsse umsetzen: Was die Gemeinschaft beschließt, führt der Verwalter aus und vertritt die Gemeinschaft nach außen (§ 9b WEG).
- Laufende Verwaltung: Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung entscheidet der Verwalter selbst, ebenso alles, was eine Frist wahrt oder Schaden abwendet (§ 27 WEG).
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Hausgeld festlegen, Einnahmen und Ausgaben abrechnen, dazu ein Vermögensbericht (§ 28 WEG).
- Erhaltungsrücklage: ansparen und verwalten (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
- Technik: Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums planen, Handwerker beauftragen, Arbeiten abnehmen.
Was übernimmt die Sondereigentumsverwaltung?
Die Sondereigentumsverwaltung ist die Mietverwaltung für eine einzelne Eigentumswohnung. Sie kümmert sich um Mieter, Miete, Betriebskostenabrechnung und Reparaturen in der Wohnung. Dazu kommt die Abstimmung mit der WEG-Verwaltung, etwa wenn aus der Hausgeldabrechnung die umlagefähigen Kosten für den Mieter übernommen werden.
Welche Pflichten hat die Hausverwaltung gegenüber Mietern?
Die Hausverwaltung handelt im Namen des Vermieters. Sie ist für die Mieter der Ansprechpartner bei Mängeln und Fragen, erstellt die Betriebskostenabrechnung fristgerecht und sorgt dafür, dass Reparaturen erledigt werden. Vertragspartner des Mieters bleibt aber der Eigentümer.
Was gehört nicht zu den Aufgaben einer Hausverwaltung?
Rechts- und Steuerberatung im Einzelfall übernehmen Anwälte und Steuerberater. Auch Planung und Bauleitung größerer Sanierungen gehören nicht zur normalen Verwaltung. Das übernehmen Architekten oder Ingenieure, die der Verwalter beauftragt und koordiniert.
Welche Voraussetzungen muss eine Hausverwaltung erfüllen?
Wer Wohnimmobilien für andere verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung und eine Berufshaftpflichtversicherung. Außerdem gilt eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren. Eigentümergemeinschaften können seit Dezember 2023 zusätzlich einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 26a WEG).
So machen wir das bei der IFV ImmobilienFairwaltung GmbH
Wir verwalten Mehrfamilienhäuser ab 2 Einheiten, Eigentümergemeinschaften und einzelne Wohnungen in Halle (Saale) und im Saalekreis. Die Verwaltung kostet ab 24,95 € je Einheit und Monat im Gesamtpaket. Eigentümer erhalten Berichte monatlich, quartalsweise oder jährlich und haben im Portal rund um die Uhr Zugriff auf Abrechnungen, Berichte und Verträge. Eigentümerversammlungen leiten wir in der Regel in höchstens 90 Minuten. Objektbegehungen machen wir selbst vor Ort, und Sie haben einen festen Ansprechpartner. Geschäftsführer Jonathan Vetter ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG.
Häufige Fragen
Muss eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter haben?
Nein, gesetzlich ist ein Verwalter keine Pflicht. Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Eine Ausnahme gilt für Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, in denen ein Eigentümer selbst Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Für wie lange wird ein WEG-Verwalter bestellt?
Höchstens für fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft höchstens für drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate danach.
Darf die Hausverwaltung die Wohnung betreten?
Nur nach rechtzeitiger Ankündigung und aus einem sachlichen Grund, zum Beispiel für eine Reparatur, das Ablesen von Zählern oder eine Besichtigung mit Nachmietern. Ohne Zustimmung des Mieters ist ein Betreten nur in echten Notfällen erlaubt, etwa bei einem Wasserrohrbruch.
Stand: September 2026 · Jonathan Vetter, Geschäftsführer der IFV ImmobilienFairwaltung GmbH, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
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