Ob neues Dach, höheres Hausgeld oder ein neuer Verwalter: In einer Eigentümergemeinschaft wird das in der Eigentümerversammlung entschieden. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 gelten dafür einfachere Regeln, und Versammlungen können auch online stattfinden. Dieser Ratgeber erklärt, wer einlädt, welche Fristen gelten, wie abgestimmt wird und wann ein Umlaufbeschluss die Versammlung ersetzen kann.
Wer lädt ein, wie oft und mit welcher Frist?
Der Verwalter beruft die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1 WEG). Meist ist das die Versammlung, in der Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan beschlossen werden.
- Form: Die Einladung erfolgt in Textform, also auch per E-Mail (§ 24 Abs. 4 Satz 1 WEG).
- Frist: Zwischen Einladung und Versammlung sollen mindestens drei Wochen liegen, außer in besonders dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG).
- Tagesordnung: Jeder Punkt, über den beschlossen werden soll, muss in der Einladung bezeichnet sein. Sonst ist der Beschluss nicht gültig (§ 23 Abs. 2 WEG).
- Auf Verlangen: Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss der Verwalter einladen (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Ohne Verwalter: Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen oder ein Eigentümer, den die Gemeinschaft dafür ermächtigt hat (§ 24 Abs. 3 WEG).
Ablauf, Mehrheiten und Online-Teilnahme
Den Vorsitz führt der Verwalter, wenn die Versammlung nichts anderes beschließt (§ 24 Abs. 5 WEG). Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer gibt es seit der Reform nicht mehr: Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann beschließen.
| Beschluss | Nötige Mehrheit |
|---|---|
| Normalfall, z. B. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Reparatur | Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG) |
| Bauliche Veränderung, deren Kosten alle tragen | mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 WEG) |
| Reine Online-Versammlung erlauben | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG) |
Nach dem Gesetz hat jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Viele Gemeinschaftsordnungen regeln das anders, etwa nach Miteigentumsanteilen; dann gilt Ihre Teilungserklärung. Wer nicht kommen kann, lässt sich vertreten. Die Vollmacht braucht Textform (§ 25 Abs. 3 WEG).
Online teilnehmen: Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer per Video zugeschaltet werden und mit abstimmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Versammlung ganz ohne Ort ist möglich, wenn drei Viertel das beschließen, für höchstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG). Wer das vor dem 1. Januar 2028 beschließt, muss bis einschließlich 2028 trotzdem einmal im Jahr eine Präsenzversammlung abhalten, außer alle verzichten einstimmig darauf (§ 48 Abs. 6 WEG).
Der Umlaufbeschluss: Entscheiden ohne Versammlung
Ein Beschluss ist auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen, zum Beispiel per E-Mail (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Schweigt ein einziger Eigentümer oder stimmt dagegen, kommt der Beschluss nicht zustande.
Einfacher wird es, wenn die Versammlung vorher festlegt, dass für einen bestimmten Punkt im Umlauf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Das bietet sich an, wenn noch ein Angebot fehlt: Die Versammlung beschließt, dass über die Auftragsvergabe später per Mehrheit im Umlauf entschieden wird.
Typische Fälle für einen Umlaufbeschluss:
- eine dringende Reparatur, die nicht bis zur nächsten Versammlung warten kann
- eine kleine Gemeinschaft, in der alle schnell erreichbar sind
- ein einzelner Punkt, für den die Versammlung die Mehrheit im Umlauf erlaubt hat
Protokoll, Beschluss-Sammlung und Anfechtung
Über die Beschlüsse wird unverzüglich eine Niederschrift aufgenommen. Sie unterschreiben der Vorsitzende und ein Eigentümer, bei einem Verwaltungsbeirat auch dessen Vorsitzender (§ 24 Abs. 6 WEG). Zusätzlich führt der Verwalter die Beschluss-Sammlung: Jeder Beschluss wird fortlaufend nummeriert mit Ort und Datum eingetragen, auch Umlaufbeschlüsse und Gerichtsurteile (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Jeder Eigentümer darf sie einsehen.
Ein Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wer ihn für fehlerhaft hält, muss schnell sein:
- Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben
- die Klage innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründen (§ 45 WEG)
Geklagt wird gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen die anderen Eigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Nichtig, also von Anfang an unwirksam, ist ein Beschluss nur, wenn er gegen zwingendes Recht verstößt (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG).
So macht es die IFV ImmobilienFairwaltung GmbH
Als zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG bereiten wir die Versammlung mit dem Verwaltungsbeirat vor, versenden Einladung und Tagesordnung fristgerecht und leiten die Versammlung, in der Regel in höchstens 90 Minuten. Auf Wunsch der Gemeinschaft ermöglichen wir auch die Teilnahme per Video. Protokoll und Beschlüsse stehen in der Regel innerhalb von zwei Wochen im Eigentümerportal bereit, die Beschluss-Sammlung führen wir laufend. Eilige Entscheidungen zwischen zwei Versammlungen bereiten wir als Umlaufbeschluss per E-Mail vor.
Sie sind mit Ihrer jetzigen Verwaltung unzufrieden? Wir unterstützen Eigentümer schon vor dem Wechsel, etwa beim Einberufungsverlangen und mit einem Beschlussvorschlag. Mehr dazu im Ratgeber Hausverwaltung wechseln und auf der Seite WEG-Verwaltung. Wie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Hausgeld und Hausgeldabrechnung. Im kostenlosen Erstgespräch klären wir, was Ihre Gemeinschaft braucht.
Häufige Fragen
Ist eine Eigentümerversammlung auch beschlussfähig, wenn nur wenige kommen?
Ja. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gibt es keine Mindestzahl anwesender Eigentümer mehr. Entscheidend ist, dass ordnungsgemäß eingeladen wurde. Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Kann ich mich in der Eigentümerversammlung vertreten lassen?
Ja. Sie können einer anderen Person eine Vollmacht geben, sie braucht Textform, eine E-Mail genügt. Manche Gemeinschaftsordnungen beschränken, wer Vertreter sein darf. Das steht in Ihrer Teilungserklärung.
Bis wann kann ich einen Beschluss anfechten?
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Lassen Sie sich dazu früh anwaltlich beraten. Danach gilt der Beschluss, außer er ist nichtig.
Stand: Oktober 2026 · Jonathan Vetter, Geschäftsführer der IFV ImmobilienFairwaltung GmbH, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
