Was ist eine Sondereigentumsverwaltung?
In einem Haus mit Eigentumswohnungen gehört jedem Eigentümer seine Wohnung allein, das Sondereigentum. Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung gehören allen gemeinsam, das Gemeinschaftseigentum. Wer seine Wohnung vermietet, kann die Betreuung des Mietverhältnisses an eine Sondereigentumsverwaltung abgeben. Andere Begriffe dafür sind Sondermietverwaltung oder Mietverwaltung für Eigentumswohnungen.
Was ist der Unterschied zur WEG-Verwaltung?
| WEG-Verwaltung | Sondereigentumsverwaltung | |
|---|---|---|
| Auftraggeber | die Eigentümergemeinschaft per Beschluss | Sie als Eigentümer der Wohnung |
| Zuständig für | Gemeinschaftseigentum, Versammlung, Hausgeld | Ihre Wohnung und Ihr Mietverhältnis |
| Ansprechpartner für | alle Eigentümer | Sie und Ihren Mieter |
| Grundlage | Wohnungseigentumsgesetz und Verwaltervertrag | Verwaltervertrag |
Der WEG-Verwalter ist nicht für Ihren Mieter zuständig. Er erstellt zum Beispiel keine Nebenkostenabrechnung für Ihre Wohnung und kümmert sich nicht um Mietzahlungen. Beides kann bei verschiedenen Verwaltern liegen. Einen Überblick über alle Arten gibt der Beitrag Aufgaben einer Hausverwaltung.
Welche Aufgaben übernimmt die Sondereigentumsverwaltung?
- Miete und Kaution: Zahlungseingänge prüfen, mahnen, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen (§ 551 BGB).
- Nebenkostenabrechnung: Aus der Hausgeldabrechnung der WEG die umlagefähigen Kosten für den Mieter übernehmen und fristgerecht abrechnen, spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Reparaturen in der Wohnung: Meldungen des Mieters aufnehmen, Handwerker beauftragen, Arbeiten abnehmen. Geht es um Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel ein undichtes Dach, informiert die Sondereigentumsverwaltung die WEG-Verwaltung.
- Mieterwechsel: Wohnungsabnahme, Kautionsabrechnung, Neuvermietung mit Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Mietvertrag.
- Mietanpassungen: Mieterhöhungen vorbereiten, wenn sie rechtlich möglich sind.
- Eigentümerversammlung: Auf Wunsch vertritt die Sondereigentumsverwaltung Sie mit Ihrer Vollmacht in der Versammlung der Gemeinschaft und stimmt nach Ihren Vorgaben ab.
Für wen lohnt sich eine Sondereigentumsverwaltung?
Für Eigentümer, die nicht in der Nähe wohnen, mehrere Wohnungen vermieten oder sich schlicht nicht selbst um Mieter und Abrechnungen kümmern wollen. Das gilt besonders für Kapitalanleger, die ihre Wohnung in Halle gekauft haben und selbst woanders leben.
Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?
Die Kosten hängen von Wohnung, Mietverhältnis und Leistungsumfang ab. Bei der IFV ImmobilienFairwaltung GmbH kostet die Sondereigentumsverwaltung ab 24,95 € je Wohnung und Monat im Gesamtpaket. Die Verwaltungskosten tragen Sie als Eigentümer. Auf den Mieter umlegen lassen sie sich nicht (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
So machen wir das bei der IFV ImmobilienFairwaltung GmbH
Wir übernehmen die Sondereigentumsverwaltung für einzelne Eigentumswohnungen in Halle (Saale) und im Saalekreis, auch wenn die WEG eine andere Hausverwaltung hat. Sie erhalten Quartals- und Jahresberichte und haben im Portal rund um die Uhr Zugriff auf Abrechnungen und Verträge. Mit der WEG-Verwaltung stimmen wir uns direkt ab, Sie müssen nicht vermitteln. Auf Wunsch vertreten wir Sie mit Vollmacht in der Eigentümerversammlung.
Häufige Fragen
Kann der WEG-Verwalter auch meine Wohnung verwalten?
Ja, wenn er das anbietet. Dann schließen Sie mit ihm einen eigenen Vertrag über die Sondereigentumsverwaltung, zusätzlich zu seiner Bestellung durch die Gemeinschaft. Sie können die Wohnung aber auch einer anderen Verwaltung geben.
Kann ich die Kosten der Sondereigentumsverwaltung auf den Mieter umlegen?
Nein. Verwaltungskosten gehören nicht zu den Betriebskosten und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
Kann ich die Sondereigentumsverwaltung von der Steuer absetzen?
Bei einer vermieteten Wohnung zählen die Verwaltungskosten in der Regel zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Einzelheiten klärt Ihr Steuerberater.
Stand: Oktober 2026 · Jonathan Vetter, Geschäftsführer der IFV ImmobilienFairwaltung GmbH, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
